ИЖС, СНТ или ЛПХ: где можно строить дом

Строить жилой дом можно на землях населённых пунктов с видом разрешённого использования под ИЖС и на садовых участках в СНТ. С 2019 года на садовом участке разрешено возводить капитальный жилой дом, регистрировать право собственности на него и оформлять прописку. Нельзя строить дом только на огородных участках и на землях сельхозназначения, где ВРИ не предусматривает застройки.

Разница между ИЖС, СНТ и ЛПХ сегодня меньше, чем принято думать: нормы для самого дома одинаковые — не выше 20 метров, не больше трёх надземных этажей, не разделённый на квартиры. Отличаются инфраструктура, налоги и порядок содержания дорог. Ниже разобрано, что можно построить на каждом виде земли, какие документы нужны, чем садовый дом отличается от жилого и как проверить участок до покупки.

Что такое категория и вид разрешённого использования

У каждого земельного участка есть два признака, которые указаны в выписке из ЕГРН, и часто именно их путают при покупке.

• Категория земли — самая общая характеристика: земли населённых пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности и другие. Для строительства дома и других объектов подходят первые две.
• Вид разрешённого использования (ВРИ) — что конкретно можно делать на участке: «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения садоводства», «для ведения личного подсобного хозяйства», «для огородничества».

Именно ВРИ, а не категория, отвечает на вопрос, можно ли строить дом на земельном участке. Проверить его нужно заранее: выписку из ЕГРН заказывают на госуслугах или через МФЦ, данные о разрешённом использовании также видны в публичной кадастровой карте. Эти данные бесплатны.

ИЖС

Земельный участок для индивидуального жилищного строительства расположен в границах населённого пункта. Это самый удобный вариант для постоянной жизни.

• Можно построить жилой дом до трёх надземных этажей и высотой до 20 метров: например, полноценный дом с мансардой.
• Право собственности регистрируется в общем порядке, прописка оформляется автоматически по адресу.
• Есть почтовый адрес, за дорогами и инфраструктурой отвечает муниципалитет.
• Коммуникации подводят по общим правилам, подключение к сетям обычно проще и дешевле.
• Разрешены хозяйственные постройки: гараж, баня, сарай, теплицы и другие некапитальные объекты.
• Нормы по дому и отступам задают местные правила землепользования и застройки.

Минус один — цена: земельный участок под ИЖС стоит дороже дачного при прочих равных, а налог на землю считается по более высокой кадастровой стоимости. Площадь при этом роли не играет.

Садовый участок в СНТ

Земли садоводства могут относиться и к населённым пунктам, и к сельхозназначению. По закону 217-ФЗ на садовом участке разрешено строительство и жилого, и садового дома.

• Жилой дом — капитальное строение для круглогодичного проживания, с правом регистрации по месту жительства.
• Садовый дом — для сезонного отдыха; прописаться в нём нельзя, пока он не признан жилым.
• Нормы по параметрам такие же, как на ИЖС: до трёх надземных этажей, до 20 метров.
• Порядок оформления одинаковый — уведомление о планируемом строительстве и уведомление о завершении.
• Дополнительно действует устав товарищества: он может задавать высоту забора, расстояние до границ и другие правила по стройке.
• Взносы за содержание дорог, электросетей и вывоз мусора платят в СНТ, а не муниципалитету.

Практическое отличие от ИЖС, которое обычно становится решающим, — инфраструктура. Дороги в дачной территории чистит и ремонтирует само СНТ за счёт взносов, школы и поликлиники приписаны к ближайшему населённому пункту. Для постоянного проживания это стоит проверять заранее.

ЛПХ

Личное подсобное хозяйство бывает двух видов, и разница между ними принципиальная.

• Приусадебный участок ЛПХ — в границах населённого пункта. Строить жилой дом можно, нормы те же, что для ИЖС.
• Полевой участок ЛПХ — за границами населённого пункта. Возводить капитальные объекты на нём запрещено: земля предназначена только для производства сельхозпродукции.

Данные проверяют по выписке: если участок относится к землям населённых пунктов — он приусадебный, если к сельхозназначению — полевой. Ошибка здесь стоит дорого: дом на полевом ЛПХ зарегистрировать нельзя, а по требованию администрации его могут признать самостроем.

Огородный участок

Единственный вид, где жилой дом строить нельзя вообще. На огородном участке разрешены только некапитальные постройки для хранения инвентаря и урожая — например, сарай без фундамента и без возможности регистрации.

• Капитальный дом, баня, сарай и гараж на фундаменте недопустимы.
• Хозблок и теплица без фундамента разрешены.
• Право собственности на строения не регистрируется.
• Сменить ВРИ на садоводство иногда возможно, но зависит от норм застройки конкретной территории.

Что можно построить на участке

• Жилой дом — на ИЖС, садовом участке и приусадебном ЛПХ.
• Садовый дом — на садовом участке; в жилой его переводят отдельной процедурой через администрацию.
• Баня, гараж, сарай, хозблок — на всех участках, кроме огородных и полевых ЛПХ.
• Теплицы и навесы — везде, если эти объекты некапитальные.
• Постройки для животных — на ЛПХ и садовых участках с учётом нормативных расстояний до границ.

Нормы размещения построек одинаковы для всех видов: жилой дом не ближе 3 метров от границы соседнего участка, другие строения — 1 метр, постройки для птицы и мелкого скота — 4 метра. Подробно — в статье отступы при строительстве.

Как оформить дом

Порядок оформления дома не зависит от того, ИЖС у вас или садовый участок.

1. Подать уведомление о планируемом строительстве в местную администрацию — лично, через МФЦ или госуслуги.
2. Получить уведомление о соответствии параметров; оно действует 10 лет.
3. Построить здание в заявленных параметрах: площадь и высота должны совпасть с уведомлением.
4. Заказать технический план у кадастрового инженера.
5. Подать уведомление о завершении строительства с техническим планом.
6. Получить выписку из ЕГРН с зарегистрированным правом собственности.

Если построенное здание не соответствует заявленным параметрам или нарушены отступы, администрация может отказать в регистрации, и тогда узаконивать постройку придётся через суд.

Как перевести садовый дом в жилой

Если дом на садовом участке уже построен и зарегистрирован как садовый, перевести его в жилой можно без переоформления земли. Процедура прописана в постановлении правительства № 47 и занимает около полутора месяцев.

1. Заказать заключение по обследованию у специализированной организации: оно подтверждает, что здание соответствует нормам надёжности и безопасности.
2. Подготовить выписку из ЕГРН на дом и на земельный участок.
3. Подать заявление в местную администрацию через МФЦ или госуслуги.
4. Получить решение о признании садового дома жилым — срок 45 дней.
5. Внести изменения в ЕГРН, после чего в доме можно оформить прописку.

Нормы для дома, который признают жилым: капитальные конструкции, отопление, электричество, водоснабжение и канализация, естественное освещение жилых помещений, высота потолка от 2,5 метра. Дома дачной постройки, которые не отвечают этим условиям, требуют доработки — чаще всего не хватает отопления и утепления.

Обратная процедура тоже возможна: жилой дом признают садовым, если владелец хочет снизить налоговую нагрузку. Но при этом теряется право прописки, поэтому делают так редко.

Налоги и содержание участка

Разница между видами земли заметна не только при стройке, но и в ежегодных расходах, которые часто не учитывают при покупке.

• Земельный налог — до 0,3 % кадастровой стоимости в год для участков ИЖС, ЛПХ и садоводства. Ставку устанавливает муниципалитет, и она может отличаться в соседних районах.
• Налог на дом — 0,1 % кадастровой стоимости; площадь 50 м² налогом не облагается, и это правило использует каждый собственник.
• Взносы в СНТ — от 5 до 30 тыс. ₽ в год: дороги дачной территории, электросети общего пользования, вывоз мусора, охрана. На ИЖС этих расходов нет, но и содержанием занимается муниципалитет по своему графику.
• Электричество. В СНТ мощность ограничена общей сетью товарищества, и увеличить её сложнее, чем на участке в населённом пункте. Например, на дом с электрокотлом её может не хватить.
• Вычет по НДФЛ. При строительстве жилого дома можно вернуть до 260 тыс. ₽ с расходов и до 390 тыс. ₽ с процентов по ипотеке — на садовый дом вычет не распространяется.

Ещё одна практическая разница — ипотека. Банки охотнее кредитуют строительство на землях ИЖС, а по садовым участкам условия хуже и не все программы доступны. Банк использует свои требования к залогу, и это стоит уточнять заранее, если стройка планируется в кредит. Подробности — в статье ипотека на строительство.

Что проверить перед покупкой участка

• Категория и ВРИ в выписке из ЕГРН — главный пункт, всё остальное вторично.
• Границы и межевание. Участок должен стоять на кадастровом учёте с определёнными границами.
• Обременения. Охранные зоны газопровода и ЛЭП, водоохранная зона, сервитут — они запрещают капитальное строительство дома и других объектов.
• Правила землепользования и застройки. В них указаны предельная высота здания, максимальная площадь застройки и минимальные отступы для вашей территории.
• Устав товарищества, если участок в СНТ.
• Коммуникации. Есть ли электричество и какая выделена мощность, проходит ли газ, как обстоит дело с водой.
• Подъезд круглый год и кто отвечает за уборку снега.

Разбор всех проверок — в разделе участок под строительство.

Куда идти дальше

Следующие шаги после проверки земли — геология участка и размещение дома. Документы на строительство разобраны в разделе документы, а порядок подготовки — в статье с чего начать строительство.

Вопросы и ответы

Можно ли строить жилой дом в СНТ?

Да, с 2019 года это прямо разрешено законом 217-ФЗ. Дом должен быть не выше 20 метров и не больше трёх надземных этажей; после регистрации в нём можно прописаться.

Чем садовый дом отличается от жилого?

Садовый предназначен для сезонного отдыха, жилой — для круглогодичного проживания с правом регистрации. Такое здание можно перевести в жилое через администрацию, если оно отвечает нормам безопасности и в нём есть отопление жилых помещений.

Где нельзя строить дом и другие объекты?

На огородных участках и на полевых участках ЛПХ за границами населённого пункта. Там разрешены только некапитальные постройки без фундамента.

Нужно ли уведомление для дома в СНТ?

Да, порядок такой же, как на ИЖС: уведомление о планируемом строительстве до начала работ и уведомление о завершении с техническим планом после.

Что лучше для постоянной жизни: ИЖС или СНТ?

По праву строить и прописаться они равны. ИЖС удобнее по инфраструктуре и подключению коммуникаций, участок дачной застройки дешевле, но содержание дорог и сетей оплачивается взносами в товарищество.

Можно ли изменить вид разрешённого использования?

Иногда да — через заявление в администрацию, если правила землепользования и застройки допускают такой ВРИ для этой территориальной зоны. Процедура занимает несколько месяцев и не всегда заканчивается согласием.